در سرتاسر کانادا، مردم بازار مسکن را با احساسی به نوعی آمیخته با سردرگمی و بیم دنبال می کنند. افزایش روز افزون قیمت مسکن نگرانی ها زیادی برای خریداران مسکن به همراه داشته است .آیا با این روند افزایش قیمت امکان خرید خانه در آینده وجود دارد؟ آیا شرایط کنونی زمان مناسبی برای خرید مسکن می باشد؟ یا می توان به امید کاهش قیمت ها در آینده از خرید مسکن خودداری کنیم؟ آنانی نیز که خانه های خود را خریده اند نگرانند که مبادا خانه را با قیمتی کاذب به مراتب بالاتر از ارزش آن خریده اند و در آینده ای نزدیک بهای خانه نزول خواهد کرد و از سوی دیگر بیم از افزایش نرخ بهره اقساط به این نگرانی ها می افزاید.
در اواخر دهه 1980 در کانادا قیمت مسکن رشدی صعودی داشته است که بعد از مدتی بهای مسکن با افت شدیدی مواجه شد. این وضعیت اقتصادی، رشد بادکنکی نام دارد بدین معنی که در مدت زمان نه چندان طولانی بها یک کالا به سرعت بالا می رود و بعد از آن بگونه ای ناگهانی ارزش آن سقوط می کند درست به مانند ترکیدن بادکنک [Bubble Burst]. قابل توجه است که در دهه 1980 بهای مسکن چندین سال رشد بادکنکی داشت و در سال 1989 رکود به ناگاه گریبانگیر بازار مسکن شد. به عنوان نمونه قیمت مسکن در آن سال در تورنتو در حدود 41 درصد کاهش پیدا کرد و این کاهش به مدت ده سال بر بازار مسکن حکمفرما بوده است. در این مقاله نویسنده سعی دارد وضعیت رشد کنونی بهای مسکن را در چند سال اخیر تحلیل و آن را با اواخر دهه 1980 که بازار مسکن پس از رشدی چند ساله ناگهان متوجه رکود شد، مقایسه کند. جالب است که بدانیم رکود بازار مسکن در آمریکا و وابستگی اقتصاد کانادا و آمریکا این احتمال را که بازار مسکن کانادا نیز به زودی گریبانگیر رکود شود را افزایش می دهد.
رشد بهای مسکن را در سالهای اخیر در کانادا را می توان از جهات مختلف بررسی کرد. با آنکه بهای مسکن رشد سریعی داشته اما نرخ تورم آن نه تنها در مقام قیاس با کشورهای دیگر کمتر بوده بلکه در مقایسه با تورم های پیشین قیمت مسکن در کانادا نیز کمتر است. علت اصلی آن را می توان در پایین بودن نرخ بهره اقساط [low interest rate] و قسط بندی بلند مدت تر[longer-term mortgage] خلاصه کرد. علیرغم تورم در بازار مسکن کماکان توانایی خرید مسکن در اکثر شهرهای بزرگ کانادا در حد قابل قبولی می باشد.
به نظر می رسد که رشد بهای مسکن در بعضی از نقاط کشور ادامه خواهد یافت و رکود در آینده نزدیک محتمل نمی باشد. در سه سال گذشته بهای خانه ی یک خانواده متوسط کانادایی هر ساله افزایشی 10 درصدی داشته است. قیمت مسکن نسبت به 5 سال گذشته در حدود 60 درصد تورم داشته است. البته این میانگین سراسری به تنهایی برای بررسی بازار مسکن کافی نمی باشد. در حالی که نرخ تورم در شهرهای همچون اوتاوا و مونترال کم بوده، قیمت خانه در تورنتو در ده سال اخیر 86 درصد افزوده شده است؛ قیمت یک خانه در تورنتو بطور میانگین به 394 هزار دلار رسیده است. از طرفی دیگر در ونکوور قیمت مسکن از سال 2003 تا اکنون در حدود 73 درصد افزایش پیدا کرده است؛ قیمت مسکن در ونکوور بطور میانگین 570 هزار دلار است. در کلگری قیمت خانه در یک محله متوسط در حدود 432 هزار دلار است. از سال 2000 تا 2006 میزان اقساط پرداخت نشده [outstanding residential mortgages]در حوزه مسکن بالغ بر 694 میلیارد دلار رسیده که حاکی از رشد ناگهانی 62 درصدی است. این رقم تا پایان سال 2007 به 800 میلیارد دلار خواهد رسید.
در آن سوی مرز بازار مسکن آمریکا رکودی 13 درصدی داشته است که شدیدترین رکود اقتصادی در این حوزه بعد از دوران سالهای پس از جنگ جهانی دوم می باشد. در آمریکا این رکود پس از یک دوره رشد بادکنکی قیمت مسکن اتفاق افتاد. همین امر ترس از اتفاق مشابه در کانادا را در ذهن ایجاد می کند. دلیل رکود در بخش مسکن آمریکا بیشتر متوجه برنامه های جدید موسسات مالی برای اعطا وام خرید مسکن در سالهای اخیر است. موسسات مالی استراتژی های متفاوتی برای پرداخت وام مسکن در اختیار خریداران گذاشتند . پرداخت وام به افرادی با اعتبارات کم [poor credit] و درآمد پایین از آن جمله سیاست ها بود این وام ها را در اصطلاح [subprime mortgages] می نامند. این سیاست های جدید حتی خرید خانه بدون پرداخت هیچ گونه پیش قسط [down payment] را میسر ساخت. در روشی دیگر وام هایی با بهره متغیر[adjustable-rate mortgages]
در برابر متقاضیان وام قرار داند که پایین آمدن بیش از اندازه مبلغ اقساط اولیه[initial payments] را امکان پذیر کرد . اینگونه وام ها برای افراد با در آمد پایین بسیار اغواء کننده بود و بسیاری از مردم بدون آگاهی کامل از عواقب اینگونه وام ها اقدام به خرید مسکن کردند. بسیاری از خریداران پس از اتمام اقساط اولیه توانایی پرداختن ادامه اقساط با مبالغ بیشتر را نداشته اند و به همین دلیل در حدود دو میلیون آمریکایی محتمل است که خانه های خود را از دست بدهند. همین سیاستها در رکود کنونی بازار مسکن آمریکا نقش بسزایی داشته است.
نمی توان گفت که رکود بازار مسکن آمریکا هیچ گونه تهدیدی برای بازار مسکن کانادا به همراه ندارد ولی دلایلی که منجر به رکود بازار مسکن آمریکا شده است در کانادا حکمفرما نیست. به نظر می رسد کشور کانادا در وضعیت مناسب اقتصادی قرار گرفته است. ظهور بازار جدید منابع طبیعی و معدنی نقش بسزایی در پایداری این شرایط اقتصادی دارد. با اینکه بالا رفتن قیمت دلار کانادا مشکلاتی را برای کارخانجات در استان انتاریو ایجاد کرد اما حتی در انتاریو نیز آمار حکایت از اشتغال زایی در این استان دارد. کم بودن نرخ بیکاری نشان دیگری از پایداری اقتصادی در وضعیت موجود می باشد و با فرض پایین ماندن نرخ بیکاری، ایجاد رکود در بازار مسکن را نمی توان محتمل دانست. از طرف دیگر نه تنها سیاست های پرداخت وام مسکن موسسات مالی کانادا که عمدتا توسط بانکهای آن ارایه می شود بسیار محتاطانه تر است بلکه مردم کانادا نیز در امور مالی جانب احتیاط را بیشتر رعایت می کنند به همین دلایل احتمال وقوع اتفاق مشابه آمریکا در بازار کانادا بسیار اندک می باشد.
شرایط کنونی تورم مسکن در مقام مقایسه با افزایش قیمتهای اواخر ده 1980 نرخ آهسته تری داشته است. در آن سال ها به عنوان مثال در تورنتو قیمت خانه در 5 سال در حدود 174 درصد افزایش قیمت داشته است اما در پنج سال اخیر تورم بازار مسکن تورنتو در حدود 40 درصد گزارش شده است و آن را نمی توان به نوعی رشد بادکنکی قلمداد کرد. یکی از بهترین معیار ها برای سنجیدن وضعیت بازار مسکن میزان توانایی خرید مسکن [housing affordability] می باشد. این سنجه به زبان ساده درصدی از درآمد یک خانواده متوسط را که برای پرداخت اقساط خانه (با نرخ متوسط ) لازم می باشد را نشان می دهد. این درصد به نوعی هر دو عامل نرخ بهره و میزان درآمد یک خانواده را در نظر می گیرد. در تورنتو 27 درصد درآمد خانواده باید برای پرداخت اقساط خانه هزینه شود در حالی که این رقم در سال 1980 در حدود 40.4 درصد بوده است. در شهر کلگری این میزان به 31.1 درصد می رسد که بیش از میزان آن در سال 1989 یعنی 27.9 درصد است اما این رقم نیز از میزان رشد بادکنکی سال 1981 شهر کلگری به مراتب کمتر می باشد. البته شکی نیست بازار مسکن در غرب کانادا کمی از رونق افتاده است.
در جمع بندی می توان گفت بنابر گفته اقتصاددانان یک خانواده نباید بیش از 32 درصد درآمد خود را برای خرید مسکن اختصاص دهد. از طرفی آنان پیش بینی می کنند که نرخ بهره در سال های 2008 و 2009 افزایش پیدا نخواهد کرد و دلیل آن عدم قطعیت در اقتصاد جهانی می دانند و از طرفی دیگر وقوع رکود در بازار مسکن را محتمل ندانسته اند. همچنین طرح وامهای بلند مدت تر 40 ساله بجای وام های 25 ساله نفس تازه ای به بازار مسکن در کانادا بخشیده است. علاوه بر آن لازم به توجه است که بازار مسکن در کانادا نسبت به دیگر کشورهای دنیا نرخ تورمی کمتری از خود نشان داده است بنابر گزارش مجله The Economist در کانادا قیمت خانه در ده سال اخیر 78 درصد افزایش نشان داده که در مقایسه با کشورهای دیگر صنعتی دنیا آنچنان سریع نبوده است؛ درآمریکا 165 درصد، اسپانیا 190 درصد، بریتانیا 213 درصد و ایرلند 240 درصد افزایش در قیمت خانه در دهه گذشته گزارش شده است. این موارد همه حکایت از پایداری رونق در بخش مسکن کانادا دارد. اما هیچ پدیده اقتصادی را نمی توان به حتم پیش بینی کرد پس باید همواره کلیه امور را در خرید خانه در نظر بگیریم.
توضیح : این نوشته خلاصه ای است از مقاله
Jason Kirby, “Is it a bubble? Is it about to burst”, Dec 31, 2007, Macleans
علاقه مندان برای اطلاع بیشتر بهتر است به اصل مقاله رجوع کنند.
